Pavle Živković
Prethodne tri godine za nama donele su velike turbulencije na tržištu nekretnina u celoj Srbiji. Do najznačajnijih promena došlo je u Beogradu, naročito nakon rata u Ukrajini.
Nakon dvogodišnjeg buma sa prodajom stanova, prethodnu godinu obeližilo je zatišje. Kakva je situacija danas? Da li se tržište oporavlja, kako čitava situacija utiče na cene i kada će biti najbolje vreme za kupovinu nekretnine u Beogradu, otkrivamo u nastavku.
Trenutni trend na tržištu nekretnina u Beogradu
Prema podacima RGZ-a U Beogradu, u prethodnoj, 2023. godini sklopljeno je za 32 procenta manje kupoprodajnih ugovora koji su za predmet imali stan ili kuću. Ovakav trend je bio osetan i odrazio se i na investitore koji su sa dozom opreza ulazili u nove projekte. Sve ovo dovelo je u jednom trenutku do smirivanja tržišta u našoj prestonici. Ovakav trend i jeste bio očekivan nakon velikog buma koji se desio na tržištu nekretnina u celoj našoj zemlji u 2021. i 2022. godini.
Reklo bi se, na osnovu ovih podataka da se tržište zaistilo i da pada interesovanje. Međutim, poslednji kvartal prethodne godine govori drugačije. Upravo u ovom periodu došlo je do skoka prodaje nekretnina u Beogradu. Do ovoga je došlo najviše zahvaljujući stambenim kreditima. Nešto veći broj kupaca nego što je to uobičajeno za naše tržište opredlio se da uz pomoć stambenih kredita otplaćuje stan, pa je samim tim i prodaja skočila.
U agencijama za prodaju nekretnina takođe navode da je uprkos padu prodaje, kod kupaca sve vreme vladalo interesovanje za stanovima u Beogradu i da je tako i sada. Preciznih statističkih podataka za dosadašnji period godine još uvek nema. Mada treba istaći da prvi kvartal godine je period kada tržište uglavnom miruje. Tržište je najaktivnije u poslednjem kvartalu godine.
Ono što se sa sigurnošću može reći je da u prva dva meseca vlada veće interesovanje nego u prva dva meseca prethodne godine. Primetno je i da je interesovanje najizraženije za najtraktivnije lokacije u gradu, poput samog jezgra grada ali i Beograda na vodi.
Predviđanja za ovu godinu
Ono što kupce najviše zanima jesu cene, i kako će se one kretati u toku ove godine. Stanovi koji se prodaju u Beogradu, kada je reč o ceni, kreću se u rasponu od 1.100 evra do 3.600 evra na lokacijama poput Voždovca, Zvezdare, Palilule, dok cena stanova na lokacijama poput Starog grada, Vračara, Beograda na vodi prelazi čak i 5.000 evra za kvadrat.
Navedene cene se odnose na novu gradnju, a zanimljivo je da stara gradnja, kada je reč o atraktivnim beogradskim naseljima tek nešto jeftinija od nove gradnje. Međutim, posmatrano na teritoriji celog grada razlika je i dalje značajna, jer u starim zgradama prosečan kvadrat košta 1.940, a u novim 2.565 evra.
Jedan od razloga zašto su kupci usporili sa kupovinom stanova u Beogradu je taj što se očekuju povoljnije cene i približavanje proseku od pre korone. Nažalost ovakav scenario je gotovo nemoguć.
Iako je poslednjih meseci izdat veliki broj građevinskih dozovola, te treba očekivati intezivniju gradnju, pa i bolju ponudu, to neće dovesti do pada cena. Naime stručnjaci predviđaju da će se do leta ove godine tržište oporaviti, kako u Evropi i svetu, tako i kod nas. Sa oporavkom tržišta treba očekivati i povratak “moći” u ruke investitora i prodavaca, što će teško rezultirati nižim cenama.
Kada je reč o starogradnji, situaciju tu nešto drugačija. Sva moć, uslovno rečeno, se nalazi u rukama vlasnika stanova, kojima se uglavnom ne žuri sa prodajom. Iz tog razloga stanovi u starim zgradama dugo drže cenu, a prostora za pregovore je malo. Međutim, ukoliko krajem godine dođe do porasta cene kvadrata novogradnje, trebalo bi očekivati nakon određenog vremena i skok cena starogradnje, s obzirom na to da se cena kvadrata starogradnje formire na osnovu cene stanova u novoj gradnji.
Da zaključimo, najbolje vreme za kupovinu nekretnine u Beogradu u ovoj godini, prema dosadašnjem toku stvari bi trebalo da bude polovina 2024. Tada se očekuje bogatija ponuda, i sasvim je sigurno da u tom periodu neće doći do rasta cena. Kako se u drugom delu godine očekuje rast potražnje, to će kupcima ostati sve manje prostora za pregovore ali i izbor će biti suženiji.
U slučaju da se tržište brže oporavi pred kraj godine moguć je određeni rast cena, mada ne značajniji. Svakako tržište će biti u stanju da odgovori potražnji, ostaje nam dilema sa kojim će se cenama kvadrata ova godina privesti kraju.