Pavle Živković
Beogradsko tržište nekretnina je uvek bilo dinamično i privlačno za investitore i kupce. U poslednjih nekoliko godina, cene stanova u prestonici beleže značajne promene, odražavajući ekonomske trendove, urbanistički razvoj i socijalne promene.
U ovom članku istražujemo kako se trenutno kreću cene stanova u Beogradu, kakva su predviđanja za budućnost. Da li su cene u porastu ili stagniraju? Koji delovi grada beleže najveći rast?
Aktuelne cene stanova u Beogradu
Prosečna cena novogradnje za Beograd kreće oko 2.600 evra za kvadratni metar. Međutim, razlika među naseljima je znatna. Tako se u Starom gradu prosečna cena stanova kreće između 4.000 i 5.000 evra.
Savski venac se izdvaja takođe kao jedna od skupljih opština gde prosečna cena novogradnje iznosi oko 4.500 evra. Cena kvadrata u opštinama Vračar, Novi Beograd, Čukarica kreće se oko nivoa gradskog proseka, odnosno nešto više od 2.500 evra.
Treba istaći međutim da se uočava nešto veći rast cena u opštinama Mirijevo, gde se kvadrata kretao oko 1.800 evra, a sad je oko 2.000 evra. Takođe među opštine u kojima se može pronaći stan po ceni od oko 2.000 evra po kvadratu su Zemun, Zvezdara, Rakovica i Palilula.
Među najpovoljnije opštine ubrajaju se Surčin, Obrenovac, te Lazarevac i Mladenovac. U ovim opštinama, novogradnja se može pronaći po ceni od 1.500 evra po kvadratnom metru.
Cene stanova na prodaju u Beogradu, kada je reč o starogradnji, su u proseku za 20 procenata niže od novogradnje. Mada su su u konkretnim slučajevima, variranja kod starogradnje mnogo veća, s obzirom na to da na cenu stana dominantno utiču lokacija, ali i stanje u kom se stan nalazi.
Zanimljivo je da, su prema poslednjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda cene stanova u Beogradu imale su niže godišnje stope rasta od ostalih regiona i beleže blagi rast od 3,98%.
Uprkos tome Beograd beleži blagi pad broja kupoprodaja stanova za 0,57%, dok je vrednost prometa smanjena za 5,61% u odnosu na isti period 2023.
Kada je reč o vrsti i kvadraturi koja se najviše prodavala, površina prodatih novoizgrađenih stanova u proseku je iznosila 54 metara kvadratnih, prema poslednjim podacima Republičkog zavoda za statistiku. Ovim se potvrđuje dugogodišnji trend potražnje stanova srednje veličine, najčešće jednoiposobnih i dvosobnih.
Rast cena ne utiče na potražnju
Iako je na teritoriji Beograda, kao što smo videli, zabeležen minimalan pad kupoprodaje stanova, daleko od toga da je došlo do pada interesovanja. Prestonica je i dalje najatraktivnije tržište nekretnina u Srbiji.
Blagi pad prodaje, pre se može povezati sa kupovnom moći kupaca, tačnije onih kupaca koji bi da dođu do nekretnine uz pomoć stambenog kredita. Nepovoljniji stambeni krediti naterali su određeni broj kupaca da svoju kupovinu odlože za neku izgledniju situaciju.
Dakle, po svemu sudeći ne postoje indikatori da će se tražnja smanjiti, čak suprotno. Pa tako ukoliko bi došlo do ograničavanja kamatnih stopa na stambene kredite, stvorili bi se povoljniji uslovi za kreditne kupce, te bi tako došlo do porasta tražnje.
Rast tražnje mogao bi da proizvede i dodatni rast cena, pa tako, za sada ne postoje nikakvi pokazatelji da bi u Beogradu, ali i Srbiji moglo doći do pada cena.
Kada se pogleda prosek cele Srbije cene stanova u starogradnji su porasle za 4,41 odsto, dok je novogradnja imala veći međugodišnji rast koji je iznosio 5,15 odsto.
Uprkos rastu cena tokom drugog kvartala 2024. došlo je do povećanje potražnje za stanovima, sa zabeleženih 11.532 ugovora o prometu stanova, odnosno, 7,5 odsto više nego u istom periodu prošle godine.
Treba međutim, naglasiti da kada se uporedi indeks cena stanova u Srbiji sa indeksima u zemljama Evrope, Srbija ima umeren i stabilan rast cena. Primera radi , prema podacima Eurostata za prvo tromesečje 2024, neke zemlje (Luksemburg, Nemačka, Francuska) i dalje beleže pad cena stambenih nepokretnosti, dok sa druge strane Poljska, Bugarska i Litvanija beleže dvocifren međugodišnji rast cena.
Treba istaći i to da je uprkos rastu cena, kvadrat u Beogradu i dalje dosta povoljniji od prestonica iz regiona kao što su Zagreb, Beč ili Budimpešta.
Istraživanje beogradskog tržišta nekretnina pokazuje da cene stanova u prestonici beleže stabilan rast, uprkos smanjenju broja transakcija. Iako je tržište nekretnina u Beogradu suočeno sa izazovima, kao što su visoki troškovi kredita, potražnja za stanovima ostaje visoka, posebno u atraktivnim i dobro povezanim delovima grada.
Očekuje se da će se ovaj trend nastaviti, čineći beogradsko tržište nekretnina atraktivnim za investitore i kupce koji traže stabilne i dugoročne investicije.